隔山買日本樓 要認清風險！

隨着日圓下跌，及日本房地產市場已跌至一個頗低水平，2020年日本東京主辦奧運，香港人近年掀起一片投資日本物業的熱潮。

從傳媒報道所見，最多港人買入的日本物業，都是面積200至400呎，樓價幾十萬至百多萬港元的一房或開放式單位。因港人買日本物業造按揭有點限制，加上樓價只是幾十萬至百多萬港元不等，因此很多投資者都索性不造按揭，以自有資金付清樓價。

但問題來了，單是最近幾個月，日圓下跌的幅度，便遠高於樓價升幅，因此，就算有租金收入，但最終都可能因為蝕了滙價，得不償失。萬一押錯注，連樓價都賺不了，那就更不消提了。

可造按揭物業 滙兌風險較低

「有客人今年2月以790萬日圓（約60多萬港元），在東京大田區購入200呎的單位，但當時該區樓市有650萬日圓（約逾49萬港元）的屋放售，他較市價買貴了，加上日圓滙率急跌，所以這類投資者都大蝕。」以上是報章上的報道。

香港人一窩蜂投資日本物業，其中一個原因是因日圓弱勢，我們可用便宜的價錢買入日本物業，但如日圓持續疲弱，這筆投資又可能變成得不償失。

最近，我一位從事金融界的姊妹Toby WhatsApp我，她最近買了一個日本物業。「我買的物業在東京市中心，樓價約500萬港元，因目前港人買日本物業，如想造按揭，樓價最少要3,500萬日圓以上，即大約230萬以上才有交易。如自己付清樓價，滙率風險太大了，我寧願選一些樓價較高，可造按的物業才買，因這樣可在某程度上對冲一下滙率風險。」Toby的做法已較精明，因這樣可降低滙率風險。

稅項雜費多 租金回報不吸引

據悉港人買日本物業要造按揭，只有在東京和大阪的中國銀行才可安排，但物業價格至少要3,500萬日圓以上，利息約3厘，還款期15年；又或在日本財務公司的香港分公司才接受日本物業的按，條件相若。

最近碰到一位日本通朋友，因她太太是日本人，現在大部分時間留在日本發展。他告訴我，很多地產代理只強調買日本樓的入場費不太高，如是旺區，租金回報大約6％至7％。但牽涉頗多稅項和管理費用，在七除八扣後，租金淨回報不算太吸引。

「日本買樓要繳交的稅項連律師費及雜費，約為成交價5％至8％；若在5年內出售，轉讓利潤要交所得稅，稅率約39％，但海外人士可減至30％,5年後再減至約15％。另外，出租物業每年要繳交租金收入的5％作為出租稅，以及需要支付管理費及大廈維修費，一般租金回報率約6厘，若扣除出租成本，淨回報約4至5厘。另外，我們隔山買樓，一切放租和和收租都要委託地產中介，他們可安排一條龍代租管服務（包括每月租金可安排存入指定銀行戶口），但服務費為每月租金的5％左右，所以淨租金回報率可能要少兩三個百分點。」

但他補充日本東京分為23個區，其中新宿區、澀谷區、千代田區、中央區及港區（即六本木所在區份）五區的租務交投最為活躍，以開放式及一房單位最受租客歡迎。

不過，近年日本很多投資者都將目標集中東京的Triple A地區，因這幾個區份的樓價升值潛力較大。姊妹們，Triple A不是指信貸評級的AAA，而是三個以A字為首的地區。該三個A是指Akasaka（赤坂）、Aoyama（青山）和Azabu（麻布）。