連續兩日談過香港的樓市，結論是，現階段的供應仍短缺，而住屋需求卻十分殷切，樓價仍是易升難跌。
過去，很多人會不介意租樓，甚至長時間租樓住者也大有人在。但印證過去二三十年樓市好像無止境地上升後，愈來愈多人改變了過去的想法，不願再為業主供樓了。所以，近期入市的，大多數都是實際用家。
我在本欄多次提過，手上自住的物業，既有實用價值，也有投資價值，所以，買第一個物業時，不應純從投資角度去分析，也應從實用價值去衡量。但當妳已擁有自住物業，而想多買一個物業，那就必須從投資角度去分析，因這是純粹的投資行為，而投資的事就應以投資的方法去解決（錯了要止蝕）！
利率低企 投資者買樓收租
過去幾年，樓市從金融海嘯後的「低位」（當時只下跌幾個月）逐步回升，現時的整體樓價已超越1997年時的高位，而支撑香港樓市的主要動力有三方面。一是利息低企，二是供應不足，三是內地人在香港買樓。供應不足這一點已經談過，這也是鐵一般的事實，以下我會集中談談其餘兩方面的因素。
自從香港的投資移民剔除物業這一環，以及政府推出幾項「辣招」後（主要透過徵收印花稅去遏抑需求），外國人，尤其是內地人來港買樓的意慾已降低！
但利率低企卻持續吸引一批有實力的投資者入市，我指的不是那些富豪級的投資者，而是一些手上有一、二千萬的退休人士，甚至幾百萬資本的小投資者。
進可攻退可守
由於利率太低，他們都不願意把錢存在銀行，於是傾向買樓收租，因為這是進可攻，退可守的做法，一方面可以有租金收入，或者有人替自己供樓；而如果樓價升了，也可以考慮放售套利。
我身邊就有很多這類的朋友，他們早前仍然持續買樓，有些會拿出來放租，但有些則索性丟空不租，等到樓價升到一定水位，便馬上沽出套現。
這批投資者都是有實力的買家，而他們也不是太冒進，所以，就算明年開始加息，他們也可應付，因此，幾乎可肯定說，今時今日的香港樓市，不可能出現1997年時的大崩潰，因支撑樓市的，都是有實力的人，而不是十個茶壺九個蓋的那種投資者。
不過，這班有實力的小投資者，對於近期樓市這樣瘋癲，也開始感到不安。最近好幾次跟舊朋友相聚，當談到投資時，都離不開樓市這最熱門的話題（通常是她們先以諮詢的口吻發問）：「現在還應該買樓嗎？」其實，她們大多已有一個物業在手（自住的），她們的意思是，如有餘錢，應該再買一層樓投資嗎？
樓市逼近高位 風險大增
不過，還未待我開腔，她們已有一套看法：「我覺得，現在太貴了，不值得。」然後，大家再七嘴八舌談論樓價如何貴，如何不值……
這也是的，如在這一刻，我手上有一筆錢，我也不會再買物業，因現在的樓市已經是歷史新高；但另一邊廂，現在港股的恒生指數，還不過是23000點左右，距離2007年金融海嘯前的高位仍然有近10000點的水位，如從投資角度看，我也認為，買股票的upside應會高於買樓呢！
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撰文:
唐德玲
作者從事理財策劃工作逾十年，並擁有認可財務策劃師資格。
欄名: 女人筆金心