樓市需求最欠透明度！

姊妹們，如果妳問，過去幾年（自從金融海嘯後），為甚麼樓市會像脫韁野馬一樣，升極都好像升不停？就算政府推出了多款「辣招」，也未能遏抑樓價上升（政府的辣招，雖然會遏抑需求，但同時也會遏抑供應）。樓市的升幅還由豪宅，逐步蔓延至中小型住宅！

現時香港整體樓價已經超越了1997年時的高位，綜合來說，導致這幾年香港樓價不斷上升，當然是供求失衡，但失衡的背後，到底是供應太少，還是需求太大呢？

自從香港的投資移民剔除了物業這一環（現在投資移民已經暫停了），以及政府推出幾項「辣招」後（主要透過徵收印花稅去遏抑需求），外國人，尤其是內地人來港買樓的意慾已經降低了！換句話說，政府的辣招，已經有效遏抑外國人對香港物業的需求了！

利率低兼量寬 市場資金氾濫

但本地人的需求卻原來有增無減，而最大原因是利率持續低企，或者從另一個角度看，是香港遲遲未能加息。在聯繫匯率下，香港沒有自主的貨幣政策，只能跟從美國。

金融海嘯後，美國經濟陷入衰退，聯儲局除了大幅減息至接近零之外，還透過量化寬鬆的貨幣，直接為市場提供流動性。相信到了今年中，這個超低息環境才有機會逆轉。

在如此低息年代，吸引了一大批有實力的本地投資者入市。

我指的不是那些富豪級的投資者，而是一些手上有一，二千萬的退休人士，甚至幾百萬資本的小投資者。

由於利率太低，他們都不願意把錢存在銀行，於是傾向買樓收租，因為這是進可攻，退可守的做法，一方面可以有租金收入，或者有人替自己供樓；而如果樓價升了，也可以考慮放售套利。

實力買家多 無懼加息周期重臨

我身邊就有很多這類的朋友，他們早前仍然持續買樓，主要就是買一些細單位收租，但有些則索性丟空不租，等到樓價升到一定水位，便馬上沽出套現。

另外，過去很多人都不介意租樓，甚至長時間租樓住者也大有人在。但印證過去二、三十年，樓市好像無止境地上升後，愈來愈多人改變了這種想法，不願再為業主供樓了。所以，這一兩年入市的，確實有不少都是實際用家。

早前我跟一位經濟分析員見面，談起香港樓市的情況。他認為，香港的樓市絕對不像大陸一樣，有剛性的需求。他認為，這幾年樓市的最大問題不是供應不足，因為理論上，樓市的供應是很透明的，因為何年何月有多少供應，其實都是預早公布了。

反而需求這部分是最不透明的，他的分析也跟我上文所說一樣。由於香港遲遲未加息，令到一大批手上有一筆資金的退休或有實力人士，將資金湧向物業市場，更有甚者是，有不少父母也千方百計協助子女置業，這些「突如其來」的需求才是樓市不斷升溫的最根本原因。

我認為，這批投資者都是有實力的買家，而他們也不是太冒進，所以，就算今年開始加息，他們也可以應付，因此，幾乎可以肯定地說，今時今日的香港樓市，不可能出現1997年時的大崩潰，因為支撑樓市的，都是有實力的人，而不是十個茶壺九個蓋的那種投資者。

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